> Bodenordnung

 

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>> Auszug aus dem Baugesetzbuch

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Die Wohnungsnachfrage ist in Koblenz wie auch in allen anderen Großstädten ständig gestiegen. Um diesem Wohnraumbedarf und auch einem steigenden Bedarf an gewerblich nutzbaren Flächen Rechnung zu tragen, müssen entweder Neubaugebiete erschlossen oder bestehende Baugebiete erweitert werden. Eine weitere bedeutsame Maßnahme zur Schaffung von Wohnraum ist die Umwidmung brachliegender bzw. ungenutzter Gewerbe- und Industrieflächen.

 

Um eine geordnete bauliche Entwicklung der Stadt sicherzustellen, werden Bebauungspläne aufgestellt. Gemeinsam ist in allen Planungen, daß die Grundstücke in der Regel nicht die geeignete Form und Größe aufweisen und nicht ausreichend erschlossen sind. Bei der Neubebauung von Stadtrandgebieten sind meist schmale Ackergrundstücke vorhanden. Auch in bereits bebauten Gebieten stehen die Gebäude oft auf unzweckmäßig geschnittenen und für die wirtschaftliche und städtebaulich wünschenswerte Nutzung unzureichend erschlossenen Grundstücken.

 

Jeder Plan ist jedoch so lang nur Papier, wie keine Handhabe zu seiner Realisierung zur Verfügung steht. Das scheinbar naheliegende Verfahren zur Verwirklichung eines Bebauungsplanes ist die Bodenordnung durch freiwilligen Kauf oder Tausch. Die Erfahrung zeigt jedoch, dass die freiwillige Übereinkunft mehrerer Grundstückseigentümer zur privatrechtlichen Verwirklichung eines Bebauungsplans nur schwer zu erzielen ist. Überzogene Preisvorstellungen, gegenseitiges Misstrauen und eine zu geringe Erfahrung im Umgang mit Grund und Boden bringen die Verhandlungen häufig zum Scheitern. Ein elegantes Verfahren, bei dem die genannten Schwierigkeiten und Nachteile nicht auftreten, ist die Baulandumlegung.

 

 

 

Die Umlegung ist ein durch die Bestimmungen des Baugesetzbuches (§§ 45 -79 BauGB) geregeltes Grundstücks- tauschverfahren. Sie dient der erstmaligen Erschließung eines bisher unbebauten oder zur Neuordnung eines bereits bebauten Gebietes nach Maßgabe der Festsetzungen eines qualifizierten Bebauungsplanes. Auch sogenannte im Zusammenhang bebaute Ortsteile können umgelegt werden, wenn sich aus der Eigenart der näheren Umgebung oder einem einfachen Bebauungsplan hinreichende Kriterien für die Neuordnung der Grundstücke ergeben. Eine Umlegung kann auch bereits begonnen werden, wenn der Bebauungsplan sich noch im Aufstellungsverfahren befindet. Die Umlegung liegt sowohl im öffentlichen Interesse wie auch im Interesse der beteiligten Grundstückseigentümer. Die einzelnen Verfahrensschritte einer Baulandumlegung sind unter dem Punkt Ablaufdiagramm dargestellt.

 

Der Grundgedanke des Verfahrens ist die rechnerische Vereinigung aller im Umlegungsgebiet gelegenen Grundstücke zu einer Umlegungsmasse. Aus dieser Masse werden der Gemeinde vorab die örtlichen Verkehrs- und Grünflächen, die Immisionsschutzflächen, die Ausgleichs- und Ersatzflächen für den Eingriff in Natur und Landschaft beim Bau der Straßen und die Flächen für Regenklär- und Regenrückhaltebecken zugeteilt. Die verbleibenden Flächen (Verteilungsmasse) werden den beteiligten Eigentümern in Form von zweckmäßig gestalteten Baugrundstücken zugeteilt.

 

Die Verteilung der Baugrundstücke im Umlegungsvefahren wird entweder nach dem Verhältnis der Werte oder der in die Umlegung eingebrachten Flächen vorgenommen. Eine Verteilung nach Flächen (Flächenumlegung) bewirkt eine gewisse Vereinfachung des Verfahrens; sie kommt vornehmlich in Gebieten zur Anwendung, in denen alle Grundstücke etwa die gleichen Bodenwerte haben. Dieses Verfahren ist in Koblenz wegen der differenzierten Verhältnisse auf dem Grundstücksmarkt nur in Ausnahmefällen geeignet. Hier wird in der Regel die Wertumlegung durchgeführt.

 

Dabei werden die Bodenwerte vor der Umlegung als Einwurfswerte, die Werte der durch die Umlegung gebildeten Baugrundstücke als Zuteilungswerte bezeichnet. Jedem Grundstückseigentümer soll ein Grundstück mit mindestens dem gleichen Verkehrswert zugeteilt werden, den sein früheres Grundstück hatte. Somit wird im Umlegungsverfahren das Eigentum an Grund und Boden garantiert. Entstehende Wertunterschiede werden in Geld ausgeglichen.

 

Mit der Baulandumlegung werden